Die Wohnungsübergabe

Kurz gesagt

Führen Sie die Übergabe nie ohne Protokoll durch. Darin gehören Zählerstände, der Zustand jedes Raums, festgestellte Mängel und die Zahl der übergebenen Schlüssel. Ihre Kaution muss der Vermieter zurückzahlen, sobald keine Ansprüche mehr offen sind, für die Nebenkostenabrechnung darf er einen Teil länger einbehalten.

Was ins Protokoll gehört

Vollständig ausgefüllt schützt es beide Seiten:

Datum, Uhrzeit und alle anwesenden Personen
Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, am besten zusätzlich fotografiert
Zustand jedes Raums, einschließlich Böden, Wänden und Fenstern
Festgestellte Mängel mit Angabe, wer sie zu vertreten hat
Zahl und Art aller übergebenen Schlüssel
Unterschriften beider Seiten

Wenn der Vermieter Mängel geltend macht

Normale Gebrauchsspuren sind mit der Miete abgegolten, dafür darf nichts einbehalten werden. Strittig wird es bei Dübellöchern, Kratzern im Parkett und Verfärbungen. Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck zu Zusagen drängen: Sie dürfen im Protokoll vermerken, dass Sie einem Punkt widersprechen. Fotografieren Sie im Zweifel jeden Raum, bevor Sie den Schlüssel übergeben.

Passend dazu

Kündigung und Mietrecht: Fristen und Renovierungsklauseln
Endreinigung: Besenrein bis übergabefertig
Renovierung: Streichen und Ausbessern

So läuft es ab

Die Übergabe entscheidet über die Kaution. Vier Wochen Vorlauf reichen, wenn Sie in dieser Reihenfolge vorgehen.

1 Vier Wochen vor Rückgabe

Vertrag prüfen

Lesen Sie nach, was tatsächlich geschuldet ist: besenrein, renoviert oder im Zustand bei Einzug. Bitten Sie den Vermieter um eine Vorbesichtigung. Dabei erfahren Sie früh, was er beanstanden will, und haben noch Zeit zu handeln.
2 Zwei Wochen vorher

Einbauten und Löcher

Von Ihnen angebrachte Regale, Lampen und Rollos kommen ab, sofern nichts anderes vereinbart ist. Dübellöcher werden verspachtelt und überstrichen. Selbst verlegten Bodenbelag entfernen Sie besser vor, nicht während der Übergabe.
3 Tag vor der Übergabe

Leer räumen und reinigen

Die Wohnung muss vollständig geräumt sein, einschließlich Keller, Dachboden, Balkon und Garage. Reinigen Sie danach, nicht vorher. Fotografieren Sie zum Schluss jeden Raum, Boden und Fenster bei Tageslicht.
4 Im Termin

Protokoll ausfüllen

Gehen Sie Raum für Raum vor, notieren Sie Zählerstände mit Zählernummer und halten Sie die Zahl aller Schlüssel fest. Unterschreiben Sie erst, wenn Sie jeden Eintrag gelesen haben, und vermerken Sie Ihren Widerspruch dort, wo Sie anderer Ansicht sind.
5 Nach der Übergabe

Kaution im Blick behalten

Fordern Sie die Rückzahlung schriftlich mit Frist an, wenn nach einigen Wochen nichts kommt. Für die noch offene Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Teil zurückbehalten werden, der Rest nicht.

Reinigung selbst machen oder beauftragen

Der Fall

Zweizimmerwohnung mit 62 Quadratmetern, geschuldet ist eine besenreine Rückgabe. Der Vermieter kündigt an, andernfalls selbst eine Firma zu beauftragen und die Kosten von der Kaution abzuziehen.

Endreinigung besenrein, 62 m² zu 3,30 €	204,60 €
Eigenleistung: etwa ein voller Arbeitstag zu zweit	0 €
Dübellöcher schließen und ausbessern	nach Aufwand
Räumung liegen gebliebener Gegenstände	nach Aufwand
Summe	ab 204,60 € oder ein Arbeitstag

Rechnen Sie ehrlich: Ein Tag zu zweit ist der realistische Aufwand für 62 Quadratmeter einschließlich Fenstern und Küche. Wer diesen Tag ohnehin für Kartons braucht, fährt mit der beauftragten Reinigung besser. Beauftragt der Vermieter selbst, liegen die angesetzten Beträge erfahrungsgemäß höher, und Sie haben auf die Auswahl keinen Einfluss.

Zwei Wege, ein Ziel

Bei Schönheitsreparaturen bieten Vermieter oft an, statt der Arbeiten einen Betrag einzubehalten. Bevor Sie darüber verhandeln, ist eine andere Frage zu klären: ob überhaupt etwas geschuldet ist.

Selbst streichen

Material plus zwei Arbeitstage

Passt, wenn eine wirksame Klausel besteht, Sie Zeit haben und der Zustand überschaubar ist.

Material für 70 Quadratmeter liegt bei rund 80 bis 150 Euro
Zwei Personen brauchen für eine leere Wohnung etwa zwei Tage
Fachgerecht heißt deckend, ohne Ränder und in neutralem Weiß
Nachbessern dürfen Sie nur, solange Sie noch Zugang zur Wohnung haben

Einen Betrag vereinbaren

Verhandlungssache, meist mehrere hundert Euro

Passt, wenn die Zeit fehlt, die Wohnung weit entfernt liegt oder der Vermieter ohnehin selbst renovieren lässt.

Die Abrede gehört schriftlich ins Protokoll, mit Betrag und dem Zusatz, dass damit alles erledigt ist
Als Maßstab dient ein Angebot eines Malerbetriebs, nicht eine Schätzung im Flur
Ohne diesen Zusatz kann später zusätzlich nachgefordert werden
Verrechnet wird der Betrag üblicherweise mit der Kaution

Unsere Empfehlung: Prüfen Sie zuerst die Klausel im Mietvertrag, notfalls über einen Mieterverein, dessen Jahresbeitrag im niedrigen dreistelligen Bereich liegt und sich bei einer strittigen Übergabe schnell trägt. Greift die Klausel nicht, schulden Sie weder Anstrich noch Geld. Verhandeln Sie erst danach, sonst zahlen Sie für etwas, das gar nicht verlangt werden darf.

Drei Fehler, die die Kaution kosten

Schlüssel vor dem Protokoll übergeben

Ohne Schlüssel kommen Sie nicht mehr in die Wohnung. Mängel, die danach auftauchen, können Sie weder prüfen noch bestreiten.

Besser: Schlüsselübergabe immer als letzter Punkt, nachdem beide Seiten unterschrieben haben. Lassen Sie sich die Zahl der übergebenen Schlüssel quittieren, auch die von Keller und Briefkasten.

Das Protokoll ungeprüft unterschrieben

Ein unterschriebener Mangel gilt als anerkannt. Später zu behaupten, der Kratzer sei schon vorher da gewesen, gelingt praktisch nie.

Besser: Lesen Sie jeden Eintrag und schreiben Sie bei Uneinigkeit einen eigenen Satz dazu, etwa dass Sie den Punkt als normale Abnutzung ansehen. Sie dürfen unterschreiben und trotzdem widersprechen.

Keller oder Gartenhaus nicht geräumt

Zurückgelassene Gegenstände gelten als nicht vollständige Rückgabe. Der Vermieter darf räumen lassen und die Kosten geltend machen, oft zu höheren Sätzen als eine geplante Entsorgung.

Besser: Gehen Sie zwei Tage vorher mit einer Liste durch alle Nebenräume, auch Fahrradkeller und Trockenboden. Was weg soll, planen Sie als Entsorgung mit ein, statt es stehen zu lassen.

Häufige Rückfragen

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Für offene Ansprüche bis zur Klärung, für die Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Teil bis zu deren Vorlage einbehalten werden. Der Rest ist zeitnah nach der Übergabe fällig.

Muss ich streichen?

Nur, wenn eine wirksame Klausel es verlangt. Fristenpläne mit starren Jahresangaben halten häufig nicht, und wer unrenoviert eingezogen ist, schuldet den Anstrich beim Auszug oft nicht.

Weitere Ratgeber

Lieber eine konkrete Zahl?

Richtwerte taugen zum Überschlagen. Verbindlich wird es erst, wenn wir Ihre beiden Adressen kennen und die Zufahrt gesehen haben. Der Termin dafür ist kostenlos.

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