Kündigung, Fristen, Renovierung

Kurz gesagt

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate zum Monatsende, unabhängig von der Wohndauer. Einen Nachmieter müssen Sie nur stellen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde. Starre Renovierungsklauseln mit festen Fristen sind vielfach unwirksam, prüfen Sie Ihren Vertrag, bevor Sie streichen.

Kündigung

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und unterschrieben sein, eine E-Mail genügt nicht. Sie muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Bewahren Sie einen Nachweis über den Zugang auf, etwa per Einwurfeinschreiben oder mit Zeugen.

Bei mehreren Mietern im Vertrag müssen alle unterschreiben. Das wird bei Trennungen regelmäßig übersehen und führt dazu, dass die Kündigung unwirksam ist.

Rückgabezustand

Geschuldet ist in den meisten Verträgen besenrein. Normale Gebrauchsspuren sind mit der Miete abgegolten. Umstritten sind meist Dübellöcher, farbige Wände und Bodenschäden. Farbige Anstriche müssen Sie in aller Regel in einen neutralen Ton zurückführen, Dübellöcher sachgerecht schließen.

Passend dazu

Umzug planen: Zeitplan von acht Wochen vorher an
Wohnungsübergabe: Protokoll, Kaution, Mängel
Renovierung: Streichen und Ausbessern

Von der Kündigung bis zur Rückgabe

Die Kette hat feste Punkte, an denen sich nachträglich nichts mehr korrigieren lässt. Das gilt vor allem für Form und Zugang der Kündigung.

1 Vor dem Schreiben

Vertrag auf Bindung prüfen

Steht im Vertrag ein befristeter Kündigungsverzicht oder eine Mindestlaufzeit, gilt die dreimonatige Frist erst danach. Solche Klauseln sind nur in engen Grenzen wirksam. Wer unsicher ist, lässt den Vertrag beim Mieterverein prüfen, bevor er kündigt.
2 Beim Verfassen

Form einhalten

Die Kündigung muss schriftlich vorliegen und eigenhändig unterschrieben sein. E-Mail, Fax und Nachricht im Mieterportal genügen der Schriftform nicht. Nennen Sie das gewünschte Beendigungsdatum und hilfsweise den nächstmöglichen Termin.
3 Beim Zustellen

Zugang sichern

Maßgeblich ist der Zugang beim Vermieter, nicht der Poststempel. Damit der laufende Monat zählt, muss sie spätestens am dritten Werktag dort sein. Einwurfeinschreiben oder persönlicher Einwurf mit Zeugen und Foto sind die sichersten Wege.
4 Nach dem Zugang

Bestätigung verlangen

Bitten Sie schriftlich um eine Bestätigung mit dem konkreten Beendigungsdatum. Damit klären Sie früh, ob Vermieter und Mieter dasselbe Enddatum vor Augen haben, und vermeiden Streit über einen weiteren Monat Miete.
5 In der Kündigungszeit

Besichtigungen und Nachmieter

Der Vermieter darf die Wohnung Interessenten zeigen, aber nur nach Ankündigung und in zumutbarem Rahmen. Vereinbaren Sie feste Zeitfenster, statt einzelne Termine spontan zuzulassen.
6 Am letzten Tag

Zurückgeben, nicht früher

Geben Sie die Wohnung nicht vorzeitig zurück, ohne dass das Vertragsende schriftlich vorgezogen wurde. Sonst zahlen Sie weiter Miete und haben zugleich keinen Zugang mehr, falls noch etwas zu erledigen ist.

Zwei Wege, ein Ziel

Wer früher raus will als drei Monate, hat zwei Möglichkeiten. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wer das Risiko trägt.

Ordentliche Kündigung, drei Monate

bis zu drei Monatsmieten Überlappung

Der Normalfall, wenn sich der Auszugstermin planen lässt und keine Doppelbelastung droht.

Kein Einverständnis des Vermieters nötig
Rechtssicher, sofern Form, Unterschriften und Zugang stimmen
Bei mehreren Mietern im Vertrag müssen alle unterschreiben
Bis zum Ende der Frist läuft die Miete unabhängig vom Auszug

Aufhebungsvertrag oder Nachmieter

oft nur eine Restmiete

Sinnvoll, wenn Sie kurzfristig ziehen müssen und drei Monate doppelte Miete nicht tragen wollen.

Der Vermieter muss zustimmen, ein Anspruch besteht nur bei vereinbarter Nachmieterklausel
Üblich sind drei zumutbare Interessenten mit vollständigen Unterlagen
Alles Vereinbarte gehört schriftlich in einen Aufhebungsvertrag
Mündliche Zusagen zum vorzeitigen Ende sind schwer zu belegen

Unsere Empfehlung: Kündigen Sie zuerst ordentlich und suchen Sie parallel Nachmieter. So läuft die Frist bereits, falls der Vermieter nicht mitzieht. Erst wenn Sie eine schriftliche Zusage über das vorgezogene Ende haben, planen Sie den Umzugstermin darauf.

Drei Irrtümer, die regelmäßig Geld kosten

Aus dem Fristenplan heraus renoviert

Starre Fristenpläne, nach denen etwa die Küche alle drei Jahre gestrichen werden muss, gelten vielfach als unwirksam. Wer trotzdem streicht, bekommt das Geld praktisch nie zurück.

Besser: Lassen Sie die Klausel prüfen, bevor Sie Farbe kaufen. Wurde die Wohnung unrenoviert übernommen, sind Schönheitsreparaturen häufig gar nicht geschuldet. Das ist keine Rechtsberatung, der Mieterverein klärt es für einen Jahresbeitrag.

Die letzte Miete mit der Kaution verrechnet

Das sogenannte Abwohnen der Kaution ist nicht zulässig. Der Vermieter kann die Miete einklagen, und Sie stehen zusätzlich im Zahlungsverzug.

Besser: Zahlen Sie die Miete bis zum Vertragsende und fordern Sie die Kaution nach der Übergabe schriftlich mit Frist zurück. Nur so behalten Sie die bessere Position.

Nur einer von zwei Mietern hat unterschrieben

Die Kündigung ist unwirksam, die Frist läuft nicht an, und beide haften weiter für die volle Miete. Nach Trennungen fällt das oft erst Monate später auf.

Besser: Alle im Vertrag genannten Personen unterschreiben, auch wenn eine längst ausgezogen ist. Ist jemand nicht erreichbar, klären Sie zuerst eine Entlassung aus dem Vertrag mit dem Vermieter.

Häufige Rückfragen

Komme ich früher aus dem Vertrag?

Nur mit Zustimmung des Vermieters oder wenn eine Nachmieterklausel vereinbart wurde. Ein Anspruch darauf besteht sonst nicht, auch wenn Sie drei Interessenten präsentieren.

Wer zahlt bei Schäden durch den Umzug?

Schäden am Treppenhaus, die beim Umzug entstehen, gehen zulasten des Verursachers. Bei einem beauftragten Unternehmen ist das der Betrieb, deshalb sollten Sie solche Schäden am selben Tag melden.

Weitere Ratgeber

Lieber eine konkrete Zahl?

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